易宪容:当前的国内房地产市场冷静吗?

  目前,国内房地产市场悲观的舆论蜂拥而来。比如有主流媒体刊发题为《房地产进入“寒冬”了吗》的文章,一改之前官媒对房地产的态度。其认为尽管一些城市“环比下降”和“涨幅回落”并不代表房地产市场进入寒冬,并认为这种声音是不符合实际的,也是站不住脚的。但是,该文章同时也认为,我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。此文章认为,伴随我国新型城镇化持续推进,以及国民经济持续稳定健康发展,房地产持续健康发展的基础是坚实的。

  也就是说,尽管该文章并不认为当前中国的房地产市场进入寒冬,但认为政府是不希望房地产过于冷清的,因为,当前房地产市场仍然是国内经济增长的动力,没有这种动力,中国的经济就会出现问题。

  其实,这样的文章表面上是肯定当前的房地产市场政策,肯定当前的房地产市场调控还得继续,肯定当前的房地产市场政策不能够松绑,但是所表明的观点或骨子里则是希望当前的房地产市场调控政策松绑,房地产市场泡沫继续吹大。因为,其文章在逻辑前提上就是错误的。

  当前国内房地产市场,尽管出现个别城市的住房销售在下降,甚至下降幅度很大。比如,克而瑞地产研究中心的数据显示,10月郑州市商品住宅成交面积同比上升36%,环比下跌21%,较2018年月平均成交面积低10%。10月,在机构监测的29个重点城市中,商品住宅成交面积为2302万平方米,同比增长9%,环比下降6%,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。但是这些数据,放松网,只是表明房地产市场住房销售面积下降,根本就没有说房地产市场的价格如何变化。

  如果房地产市场出现寒冬,那么作为一个以投资炒作为主导的住房市场,其不仅表现为住房销售面积全面下降,更是表现为住房的价格全面向下调整,表现为房价上涨预期突然逆转。因为住房作为一种投资品,只有房价上涨预期突然逆转,整个房价水平全面下降,以及房价下降达到20%以上,才能说房地产投资品市场出现熊市。如果这种情况没有出现,反之整个国内房地产市场价格不是下跌而是还在上涨,那么国内的房地产市场的繁荣还在继续,根本上就没有进入熊市,更不是房地产市场进入寒冬。这是投资学上的一个基本常识。

  还有,当前国内房地产市场冷静吗?当然从总体上来说,住房销售面积增长比前三年一直创历史记录是有所下降,但是仍然还是在增长。只不过是一些城市的增长幅度小了,即使一些城市的住房销售面积增长为负,但这些城市的价格还是在上涨。只要房价还在上涨,那么国内房地产市场就根本不会冷静。

  从最近公布的TOP100房地产企业的销售情况来看,前三大房地产企业销售都超过5000亿元,其增长速度达到17%;而前20的房地产企业住房销售增长速度更是达到近70%;国内前100家房地产企业,其销售量占国内近90%。国内房地产企业这样的增长速度,如何来说当前国内房地产市场冷静呢?只是看看国内居民的借贷情况,也表明当前国内房地产市场有多么火热。至今年八月为止,全国金融机构个人消费贷款已经达到35.64万亿元,短期消费贷款规模超过了8万亿元,为2014年末的两倍多。国内居民在短期内利用了这样的银行信贷,国内房地产市场肯定会火热而不是冷静。

  至于房地产市场作为经济增长之动力,这种愿望没有什么不可,但是其前提条件是整个房地产市场回归到“只住不炒”的市场定位上来。因为,住房作为一种消费品,作为一种居民基本生存条件,对近14亿人口的中国来说,住房需求肯定是无限大。在这个前提条件下,国内房地产市场才能真正成为中国经济增长之动力。但是,如果房地产市场还是以现在这种购买住房就是为了投资、为了赚钱,并由此吹大一个又一个房地产市场的泡沫,那么这种房地产市场发展下去,不仅不能够成为中国经济增长之动力,反之可能成为中国经济危机、金融危机的根源。

  所以,就当前国内房地产市场来说,并非什么寒冬或过热,也并非什么冷静或繁荣,最为重要的是要让国内房地产市场回归到消费为主导的市场,回归“只住不炒”市场定位上来。而要实现这点,就得让一些城市过高的房价逐渐回归理性,让一些城市的房地产泡沫逐渐挤出,这样才能让国内房地产市场走向健康发展之路。对此,党的十九大报告早就确定其基本原则,而这个原则在短期内不会有太多改变。所以,对于当前国内房地产市场评估,就得站在这个原则的基础,任何背离了这个原则言论,肯定不可能引导中国房地产市场走向健康发展之路。

  (易宪容,原中国社科院金融发展室主任)

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